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111 Rock Street, San Francisco

我是杭州房哥,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前已为4000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“杭州房哥”知识星球

提问:房哥你好,2019年杭州人口净流入多少?

回答:2018年,杭州新增了33.8万常住人口。其中,作为人口流入第一大区,余杭的常住人口增量为12.7万,占比37.6%。目前,尚不知道余杭2019年“20余万的实际人口增量”,与常住人口的统计口径是否一致。假如口径一致的话,按照2018年37.6%占比的线性推算,那么,2019年杭州的实际人口增量/常住人口增量,将超过53万。

新增53万人口,会带来多少房票?

如果按2.5人一张房票,会带来20万个购房名额。人口增长是表象,背后是杭州的竞争力在进一步提升。这几年,杭州的发展有目共睹,地铁在建里程爆发式增长,大型商业综合体扎堆,大型医院布局遍地开花。

2020年杭州预计开通8条地铁线路,包括1号线三期、5号线、6号线、7号线、9号线、16号线、杭富城际铁路和杭绍城际铁路,新增里程超过200公里。

一个更好的杭州正向我们走来……

提问:最近看了世茂钱塘天誉的高层,龙湖大家景粼天著的高层及三湘的都是130方左右的房子,请帮忙点评一下。预算600万左右,自住。

回答:世贸钱塘天誉的小区楼间距比较近。葛洲坝由龙湖开发,比较有保障。三湘离医院比较近。建议是景粼天著。

该楼盘的位置:城东新城

总建筑面积:14.1万�O

总占地面积:42900�O

总户数:660户,容积率:2.3,

绿化率:30%

交通配套:地铁4号线明石路站(2022年)、1号线彭埠站直线距离700米。

幼儿园:夏衍幼儿园、濮家幼儿园

中小学:夏衍小学、濮家小学、笕桥花园小学、夏衍中学、采荷中学濮家校区、杭州市实验中学、浙江师范大学笕桥实验中学。

综合商场:天幕步行街、华润万象汇、东站西子国际、港龙城、三花国际商业中心。

提问:房哥,我户口在温州,目前有两套房子,一套在温州,一套在宁波。负债350,年入70。请问,如果在杭州买房投资的话,建议建仓多少?杠杆加到多少呢?还请房哥多多指教!

回答:建仓多少完全看你打算投入多少资金。你这种情况适合全款再抵押,每套耗资50万左右。单套杠杆率付三贷七不会超过70%。综合杠杆率看你用ABCD哪种算法了。年总月供=年收入是一般人的极限。详见知识星球内部资料《买房裂变具体操作方法:一变二,二变四》

提问:房哥你好,今年新到金沙湖附近工作,想在离主城区和上班地点距离折中的地方购房,有推荐楼盘吗,有两个小孩,要兼顾两年以后上小学和初中,可以承受价格在660万左右,麻烦推荐下新楼盘或二手房楼盘,谢谢啊

回答:主城区以市民中心为起点,金沙湖以龙湖天街为终点,距离15公里。两者之间的核心板块为“杭州东站”。从市民中心前往杭州东站,距离6公里,从龙湖天街前往杭州东站,距离9公里。

660万,可以选择的楼盘有很多。

三湘印象森林尚府,总户数686户,物业费5.6元/平米/月,总车位893个,总建筑12万平方米,绿城物业。

小区玻璃使用三玻两腔的Low-E玻璃,可降噪35分贝。客餐厅与朝南房间均配备电动金属遮阳帘,每个楼幢均接入太阳能,分户水箱每天储水约150升。地板采用德国进口的爱格地板,经过德国蓝天使认证。墙纸采用德国进口的艾仕墙纸,经过北欧白天鹅认证。

整屋采用全智能模式,全品牌产品:瑞士乔治・费歇尔的水地暖,杜拉维特的卫浴马桶,汉斯格雅的龙头花洒,博世的油烟机、燃气灶,弗兰卡的水槽,威乃达的橱柜,3M净水器……

小区内部配套有恒温游泳池、高规格健身房、园林景观,容积率达到2.2。园林景观面积达到1.2万平方米,小区总绿化面积达到3万平方米,是杭州市至今为止第五个规模超过1万平方米园林景观面积的小区。

该小区距离地铁1、4号线彭埠站700米,距离地铁4号线明石路站400米。方圆一公里内的综合体达到四个:西子国际、港龙城、三花国际、中央车站广场。

信达东莱府,总户数444户,物业费4.5元/平米/月,总车位458个,总建筑面积7万平方米,淮矿物业。

小区北面一路之隔在建幼儿园,东面300米在建九年一贯制学校。两公里内范围学校有:夏衍小学,夏衍中学。小区内部配套有两大主题乐园,为:亲水公园、绿荫公园,容积率达到2.4。

该小区距离地铁1、4号线彭埠站800米,距离地铁4号线明石路站300米。地处城东新城核心商圈,北面即是祥生世纪广场,500米外即是江干区人民医院,800米即是西子国际。

首开东城金茂府,总户数628户,物业费8.68元/平米/月(含科技系统能耗费4.05元/平米/月),总车位917个,总建筑14万平方米,金茂物业。

该小区的科技系统为“12大科技系统”:循环地源热泵、毛细管网辐射系统、24小时置换新风、抗霾除尘系统、湿度调节……从而实现冬天20―22℃、夏天24―26℃的人体舒适温度。

整屋采用全智能模式,全品牌产品:厨房电器是西门子四件套,包含洗碗机和双开门冰箱,橱柜是柏丽。水槽是弗兰卡大单槽,净水器和垃圾处理器是3M。卫浴方面,台盆和马桶是劳芬,龙头是高仪,主卫是劳芬浴缸。杭州在售的单价4.5万+楼盘中,卫浴高配到多项劳芬单品的,首开东城金茂府是唯一一个。

该小区距离地铁1、4号线彭埠站800米,距离地铁4号线明石路站150米。

以上三个楼盘均为新房项目,均为环绕在杭州东站附近,均位于“城东新城”板块。围绕于杭州东站而建设。从整体性价比上来看,三湘印象森林尚府是首选。

提问:麻烦问下,如果买房子只用我自己一个人的名字, 买房子贷款的话,是否必须我和老婆同时到场!

回答:如果是在婚后购买的房子,除特殊规定外,一般是属于夫妻共同财产。即使房产证上只有登记丈夫或者妻子一方的名字,但是,这并不影响房屋是夫妻共同财产的认定。所以,买房贷款产生的债务也是属于夫妻共同债务,需要夫妻共同偿还,因此当然需要双方一同签字确认。总的来说,在婚后贷款买房的话,不管买受人是夫妻一方还是夫妻双方,都要在贷款合同上签字。

提问:新人首问,房哥,一直有个问题在困扰着我,西湖区的老破小卖了换你推荐的投资盘,值得吗?

回答:老破小的学区用完,除了等拆迁,未来升值潜力有限,不如次新盘。学区房的真实价值分为房票+学票。西湖区老破小的房子本身价值不大,但是学票溢价严重。虽然学区划片一直比较稳定,但是未来的大趋势是会改革,学票的价值不稳定。目前杭州25年以上的老房子很难办按揭,未来流动性受阻,建议裂变到低价潜力区。详见知识星球内部资料《成为职业炒房家,如何保证每次大赚?》

提问:房哥,已加入星球。我现在公积金贷款只能贷30w左右,一共需要贷款60w。那么我是选择组合贷还是商贷两年后转公积金贷款?

回答:确定贷款银行可以商转公的情况下,先商贷,然后转公积金贷款。

提问:房哥你好,有以下疑惑烦请你有空指点:目前看房有两个方向

(1)一个是钱江新城、南星桥板块的学区地铁房,因为老房子要6月左右才能卖,所以现在还买不了,很怕今年涨价买不起了,目前看过康都紫轩、金基晓庐等,所以用以长期保值的话请问目前是否推荐买这个版块的二手房?还有哪些我可以关注?

(2)另一个方向是买有地铁和配套商业体的新房红盘,目前摇过幸福里和和光尘樾,对杭源里也比较期待,是否继续摇号?两个方向哪个方向更好?

回答:市中心二手保值好,升值偏慢,建议摇新房。杭源里是可以摇的。另外关注几个红盘和捂盘的项目。选择新房一是买有地铁和大型商业配套的项目;二是尽量关注成长性比较好的板块,如未来科技城、奥体、运河新城、大江东;三是相对稀缺的产品,如湖境云庐。

提问:目前在杭州临平山北上班,女朋友也在这边。外地人,2020年想在临平买一套房子80-90平,首付60万左右。求推荐,需求交通便利即可…

回答:建议是:奥园华景川上锦宸府,总户数626户,总车位695个,总共19栋楼。位于东湖新城兴元路与兴超路交汇处,由浙江朝华房地产开发有限公司开发。

目前区域内无地铁,未来最近的地铁为杭州地铁9号线,一期终点站昌达站预计2020年9月开通,直距项目4.6公里,二期正在规划中,根据目前规划,最近站点距离项目850米左右。同时,项目附近有秋实高架等。

项目一路之隔今年成功出让的华元项目地块,未来带有4万方左右商业,并且会建有杭州首个室内滑雪场;两公里外有一个奥特莱斯(在建)。

配套学校暂定为:塘栖第三小学、树兰学校。

东面一河之隔是约11万方的皇国山市民公园,除了保留原始山体外,公园内有大大小小多个广场,以及儿童轮滑区、滑板区、网球场、露天剧场、健身径等多种活动功能区域。

摇号验资需要40万,该楼盘均价约19000元/平方米,最低价格达到16865平方米,有89平方米的户型,符合你的需求。交房时间是2022年。

提问:房哥,我是南京的应届硕士,打算毕业去杭州发展,现在对杭州了解不多。麻烦房哥给指点下300万房子。可以小户型,因为副业是摄影师,需要一个有文化且热闹的地段,近地铁。

回答:你的情况是工作地点未定。倾向投资思维的考虑。建议摇号幸福里、西溪公馆、和光尘樾这些红盘,同时关注观止洋房、大江之星、玉屏蓝湾、悦青蓝这几个捂盘的。另外关注金辉建发三墩北现房项目的价格。其次是天空之城和璀璨澜庭。关注杭语蓝庭,三万均价以内。详见知识星球内部资料《独家!杭州2020年全面分析楼市行情》

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